Eine Vielzahl der Family Offices in Deutschland suchen nach einer rezessionsresistenten Möglichkeit zur Diversifizierung ihrer Portfolios. Dabei haben sie möglicherweise ein risikoarmes Engagement in einem Immobiliensektor übersehen, dass sich stetig besser entwickeln wird als bekanntere Anlagen wie Hotels und Apartments.
Zunehmend werden Family Offices auf das Investitionspotenzial im Bereich der Senioren- und Pflegeimmobilien aufmerksam. Noch ist es nicht so weit, aber angesichts des demografischen Wandels und des zunehmenden Interesses der Investoren ist in den nächsten Jahren mit einer erhöhten Nachfrage an dieser Anlagemöglichkeit zu rechnen.
Die Gründe dafür sind vielfältig, aber beginnen wir mit dem Offensichtlichen: Die Menschen werden immer älter. In den letzten Jahren fiel der Startschuss für einen erhöhten Anstieg des demografischen Wandels, indem die Babyboomer-Generation nach und nach in das Rentenalter eintreten wird. Die Zahl der Menschen mit physischen und psychischen Beeinträchtigungen wird nachhaltig zunehmen und den Bedarf an Pflegedienstleistungen ansteigen lassen. Bereits heute übersteigt die Nachfrage nach Pflegeplätzen vielerorts das Angebot. Dabei wird die stärkste Dynamik des Alterungsprozesses erst nach 2030 erwartet, mit einem Höhepunkt um spätestens 2060.
Während sich wirtschaftliche Abschwünge wie eine Rezession unweigerlich auf den Wohnungsmarkt auswirken, haben sich Senioren- und Pflegeimmobilien als wesentlich beständiger erwiesen als glamourösere Sektoren des Immobilienmarktes. Dies zeigte sich am deutlichsten während der Rezession von 2008 bis 2009 - und das war eine Rezession, die sich auf den Wohnungsmarkt konzentrierte.
Die Folgen der Subprime-Hypothekenkrise führten dazu, dass Eigenheimbesitzer von der Zwangsvollstreckung bedroht waren, Mieter auf billigere Wohnungen auswichen und Neubauten nicht fertiggestellt wurden oder leer standen.
Bei den Senioren- und Pflegeheimen war dies nicht der Fall. Die börsennotierten REITs, die sich auf Senioren- und Pflegeimmobilien spezialisiert haben, schnitten in einer Rezession deutlich besser ab als andere Anlageformen des Immobiliensektors.
Der Inflationsfaktor
Die steigende Inflation ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Denn Inflationssorgen belasten Family Offices stark. Aber der Kauf von Fonds mit Beteiligungen an Senioren- und Pflegeimmobilien bedeutet in der Regel den Kauf einer stark fremdfinanzierten Anlage mit festverzinslichen Verbindlichkeiten. In einem inflationären Umfeld werden die Mieten für Senioren- und Pflegeimmobilien mit der Inflation Schritt halten, während die Kosten der Verbindlichkeiten konstant bleiben (diese Kosten werden real sinken). Das bedeutet, dass Investitionen in Senioren- und Pflegeimmobilien in der Regel zu dem führen, was Ökonomen als realwirtschaftliche Rendite bezeichnen, bei der die Gewinne die Inflation übertreffen.
Eine weitere Besonderheit von Senioren- und Pflegeimmobilien besteht darin, dass das Angebot fast fix ist. Es gibt zwar generell Neubauprojekte, aber praktisch werden nicht genügend neue Senioren- und Pflegeimmobilien pro Jahr errichtet, um nur annähernd den Bedarf in den kommenden Jahren zu decken. Viel häufiger werden zudem bestehende Senioren- und Pflegeimmobilien geschlossen und in teurere Wohnungen umgewandelt.
Das feste und sogar schrumpfende Angebot an Senioren- und Pflegeimmobilien bedeutet, dass die Überbebauung, die Hotels, Bürogebäude, Wohnungen und die meisten anderen Immobiliensektoren plagt, Senioren- und Pflegeheime wahrscheinlich nie treffen wird. Der Mangel an neuen Senioren- und Pflegeheimen stabilisiert die Mieten und die Auslastung in diesem Sektor.
Das bedeutet natürlich auch, dass Senioren- und Pflegeimmobilien keine unbegrenzte Gewinnmöglichkeit darstellen. Da praktisch nur eine geringe Anzahl an neuen Beständen auf den Markt kommen, ist dem Wachstumspotenzial eine harte Grenze gesetzt. Dennoch steigen die Mieten für bestehende Senioren- und Pflegeimmobilien und werden dies wahrscheinlich insbesondere in einem inflationären Umfeld auch weiterhin tun. Ein weiterer wichtiger Faktor ist jedoch die Verwaltung der Senioren- und Pflegeimmobilien selbst. Tatsache ist, dass viele Senioren- und Pflegeimmobilien heute von kapitalschwachen Betreibern betrieben werden, die nicht in der Lage oder nicht motiviert sind, in die Verbesserung ihrer Häuser zu investieren.
Die Vorbehalte
Welches Family Offices sollte also die Investitionen in Senioren- und Pflegeimmobilien in Erwägung ziehen? Nicht jede Verwaltungsgesellschaft hat die Erfahrung, um eine Senioren- und Pflegeimmobilie erfolgreich zu sanieren. Auch die Gebühren sind in diesem Bereich sehr unterschiedlich, so dass die Anleger die Prospekte genau studieren sollten, um festzustellen wie viel von ihrer Investition tatsächlich in Managementgebühren und nicht in den Erwerb von Immobilien fließt.
Auch wenn manche das Wohnen in Senioren- und Pflegeimmobilien mit einem Stigma behaftet sehen, können gut geführte Senioren- und Pflegeimmobilien auch ein soziales Gut sein. Ein professionelles Management saniert schlecht verwaltete Senioren- und Pflegeimmobilien und macht sie schöner und lebendiger, während gleichzeitig mehr erschwingliche Wohnungen auf den Markt kommen. Wenn man das zu den Wachstumschancen und dem Inflationsschutz hinzurechnet, handelt es sich um eine interessante Anlageklasse.
