Due Diligence beim Kauf der Betriebsimmobilie und des Geschäftsgebäudes nicht vergessen

Due Diligence beim Kauf der Betriebsimmobilie und des Geschäftsgebäudes nicht vergessen

Wenn Sie endlich die richtige Betriebsimmobilie oder das Geschäftsgebäude für Ihr Unternehmen gefunden haben, sollten Sie vor dem Kauf der Betriebsimmobilie oder eines Geschäftsgebäudes unbedingt eine Due-Diligence-Prüfung durchführen, um das Risiko für Ihr Unternehmen zu minimieren und sicherzustellen, dass das Gebäude eine solide Investition ist.

1. Sorgfältige Prüfung (Due Diligence)

Neben dem physischen Zustand des Gebäudes, der durch ein Gebäudegutachten ermittelt wird, müssen viele immaterielle Faktoren bewertet werden. Die Geschichte des Gebäudes muss recherchiert und alle Pfandrechte und Verpflichtungen überprüft werden, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Gebäudeeigentümer mit gewerblichen Mietern sind anfällig für plötzliche wirtschaftliche Abschwünge; ein voll ausgelastetes Gebäude mit einem Hauptmieter kann zu einem unterbelegten Objekt werden, wenn dieser Mieter ausfällt. Daher muss auch die Sicherheit eines nachhaltigen Zahlungsflusses, der von den Mietern abhängt, sorgfältig geprüft werden. Die Zahlungsmoral und die Kreditwürdigkeit der Mieter sollten geprüft werden, um festzustellen, wie hoch das Risiko ist.

Versicherungspolicen für ältere Gebäude enthalten möglicherweise eine Liste der geltend gemachten Ansprüche, die auf Mängel und potenzielle Verbindlichkeiten hinweisen. Es lohnt sich, die Dienste eines Anwalts oder eines anderen professionellen Beraters in Anspruch zu nehmen, der Sie bei diesen Bewertungen unterstützt.

2. Nehmen Sie sich 30 Tage Zeit, um eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen

Wenn möglich, sollten Sie sich nach der Einigung mit dem Verkäufer dreißig Tage Zeit nehmen, bevor Sie das Geschäft abschließen. So haben Sie Zeit, alle Unterlagen einschließlich der Mietverträge mit den derzeitigen Mietern, der Wartungsverträge, der Versicherungspolicen und der Eigentumsdokumente, die alle vom Verkäufer zur Verfügung gestellt werden sollten eingehend zu prüfen.

Die dreißigtägige Frist beginnt, wenn Ihnen das letzte Dokument der Reihe zugestellt wurde. Ihr professioneller Berater sollte wissen, welche Dokumente in Ihrer Gemeinde beschafft werden müssen.

Wenn der Verkäufer nicht in der Lage oder nicht willens ist, diese Dokumente vorzulegen, erhöht dies das mit dem Gebäude verbundene Risiko und kann Ihnen die Möglichkeit geben, den Preis neu auszuhandeln.

3. Weisen Sie Ihrem Akquisitionsteam Aufgaben zu

Erstellen Sie bei der Durchsicht der Dokumente eine Liste von Fragen und Problemen, die zu überprüfen sind. Befinden sich die Vermessungsmarken dort, wo sie sein sollen? Gibt es einen zufriedenstellenden Wartungsvertrag für die Heizungsanlage? Welche Art von Garantie wurde für die Dachreparaturen gewährt? Vergewissern Sie sich, dass jeder Punkt entweder einem Mitarbeiter oder einem externen Berater wie einem Gutachter, Bauingenieur, Rechtsanwalt, Umweltspezialisten, Steuerberater oder Immobilienmakler zugewiesen wird. Vergewissern Sie sich, dass jeder von ihnen klare Fristen für die Erledigung der Aufgaben hat, und halten Sie sie regelmäßig auf dem Laufenden.

4. Finanzierung des Kaufs

Ihr Geschäftsplan und Ihre Cashflow-Prognosen sollten die Zahlen liefern, die Ihnen vorgeben, was Sie sich leisten können. Gehen Sie diese Zahlen mit Ihrem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer durch. Versuchen Sie, das gesamte Wachstum zu berücksichtigen, das sich aus geplanten Projekten ergeben könnte, sowie Ihren künftigen Kreditbedarf. Denken Sie auch daran, dass ein großes Immobiliendarlehen in Ihrer Bilanz Ihre künftige Kreditaufnahmekapazität einschränken könnte, da es den Verschuldungsgrad Ihres Unternehmens beeinträchtigt. Behalten Sie den Überblick über Ihren Kassenbestand durch eine detaillierte Liquiditätsplanung.

Der nächste Schritt besteht darin, einen kurzen Überblick über Ihren Finanzierungsbedarf, Ihre Finanzplanung und Ihr Vermögen zu erstellen und einem Kreditgeber vorzulegen. Sie müssen die Zinssätze, die Rückzahlungsmöglichkeiten und die von Ihrem Finanzinstitut geforderten persönlichen Garantien prüfen. Es ist ratsam, dass Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater an allen endgültigen Vereinbarungen mit einem Kreditgeber beteiligt sind.

Versuchen Sie, wenn möglich, einen vorab genehmigten Kredit zu bekommen, damit Sie genau wissen, wie hoch Ihr Budget ist, bevor Sie mit der Suche nach einem Gebäude beginnen. Und seien Sie realistisch, was Ihre finanziellen Prognosen angeht: Unvorhergesehene Kosten können den Gewinn im Jahr nach dem Kauf sehr schnell auffressen.

Bevor Sie ein Kaufangebot unterschreiben, müssen Sie sich vergewissern, dass Sie alle Bedingungen Ihres Kreditgebers erfüllt haben. Einige Finanzinstitute verlangen zum Beispiel, dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung oder ein Gebäudegutachten nur für sie erstellt wird. Das Gutachten kann ergeben, dass größere Arbeiten durchgeführt werden müssen, deren Kosten in manchen Fällen durch Ihr Finanzierungspaket abgedeckt werden können. Sie können Ihren Cashflow während dieser Übergangsphase zusätzlich schützen, indem Sie einen vollständigen Kostenvoranschlag für die Umzugskosten einholen und diesen in Ihren Antrag auf eine langfristige Finanzierung aufnehmen, da der Umzug von Geräten und die Einrichtung von Strom- und anderen Versorgungsanschlüssen kostspielig sein können.

Der Besitz einer Betriebsimmobilie oder eines Geschäftsgebäudes ist immer mit Risiken verbunden, aber wenn Sie beim Kauf der Immobilie die richtigen Schritte befolgen, können Sie dieses Risiko verringern, von mehreren Einnahmequellen profitieren und Ihr Unternehmen ausbauen.

Wenn Sie Beratung bei der Finanzierung für Ihre Investition in Betriebsimmobilien oder Gewerbeimmobilien, flexible Konditionen für die Finanzierung von Erweiterungen, Anlagenüberholungen, Übernahmen bestehender Unternehmen und den Kauf von Anlagevermögen benötigen, vertrauen Sie auf einen professionellen Berater.